Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика. Источник: Варламов А. Оценка объектов недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка и анализ стоимости: сравнительный подход (ч1)

Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При сборе информации по объектам сравнения аналогам необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов.

Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета.

Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов п.

Обременение квартиры договором аренды 1. Сервитуты и общественные обременения крайне редко. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2. Платеж эквивалентом денежных средств. Престижность района расположения квартиры 5. Транспортная доступность квартиры 5. Близость к метро 5. Качество окружения экология района. Состояние дома 6. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.

Размер кухни 6. Высота потолков. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7. Наличие парковки и или гаража 7. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7. Наличие и качество придомовой территории 7. Наличие лифта. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, то есть. Денежные поправки — это, как правило, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений например, наличие бассейна или гаража в загородном доме и т. Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости NOI на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом. Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный рыночный подход. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий.

В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий. Отрицательная поправка - вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.

Методы сравнительного анализа продаж. Методы математического моделирования. Экспертные методы. При использовании метода количественного анализа продаж происходит сравнение объектов аналогов по выбранным критериям и вводятся корректировки — процентные или стоимостные. Одним из способов определения стоимостных поправок служит выявление нескольких сопоставимых парных продаж, то есть продаж двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую и необходимо оценить, с тем чтобы внести правильную поправку.

Все виды корректировок обязательно необходимо обосновать. Покажем на примере введение процентных и стоимостных корректировок. Пример 8. Важную роль в оценке здания играет износ. Износ — это потеря полезности объекта, влекущая за собой снижение его стоимости. Причины износа при этом играют значительную роль. Очень важно и то, снизилась ли стоимость объекта, и если снизилась, то насколько именно.

Метод разбиения на типы износа основывается на том, какие именно факторы повлияли на износ постройки. Это могут быть физические, внешние или функциональные факторы. Каждая из 3 групп делится на 2 подкатегории — устраняемые и неустраняемые.

Тип факторов износа, как и их подкатегория, имеет определяющее значение. Метод срока жизни основывается на проведении экспертизы оцениваемого здания. Также важную роль играет предположение того, что возраст здания относится к сроку экономической жизни точно так же, как накопленный износ здания относится к стоимости его замещения.

Выбор способа расчета износа зависит от общего состояния здания. Если износ очень заметен, то лучше выбирать метод разбиения на типы износа, так как он дает более подробную информацию и позволяет достичь высокой точности в расчетах.

Подход сравнительного анализа продаж — способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м2 общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость офисное или торговое здание , то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.

При этом необходимо соблюдать указанную выше очередность первых четырех элементов сравнения. Определить рыночную стоимость коттеджа площадью м2, расположенного на земельном участке площадью 10 м2. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. При этом при согласовании веса по объектам-аналогам выставляются исходя из количества сделанных корректировок и их величины, так как наиболее подобный объект будет иметь меньше отличий от оцениваемого объекта.

При использовании качественного относительного сравнительного анализа при анализе продаж определяется лишь направление корректировок вверх или вниз , затем определяют по каждому объекту-аналогу преобладающий знак и диапазон цен. После чего рассчитывается стоимость объекта оценки. Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора ВРМ , который количественно равен отношению стоимости недвижимости к годовому доходу.

Объектом оценки является квартира. Дом расположен в центре города, на улице, в жилом массиве 80х годов застройки. Рядом находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5ти минутах от дома. Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся два дошкольных учреждения, школа. Описание здания: Квартира расположена в 5ти этажном, кирпичном, пятиподъезд ном доме года постройки.

Квартира неугловая. Перекрытия между этажами бетонные. Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии. Описание квартиры: Квартира расположена на 2ом этаже. Квартира имеет общую площадь — 31,10 кв. Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застеклен ный балкон, телефон.

Окна выходят во двор на югозапад. Чистый операционный доход, NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год.

Это чистый доход на всю сумму физических, финансовых или правовых интересов. Капитализируя этот доход с учетом реверсии , получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т. Пример расчётов по оценке земли. Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания.

Как правило, износ определяется в относительных величинах процентах. Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать.

Пример Отчета оценки недвижимого имущества ( Real Estate Assessment )

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Вложение капитала в недвижимость исторически является крайне привлекательной инвестиционной стратегией. Для этого есть несколько причин. Во-первых, объект недвижимости - это долговечный материальный актив, который может быть использован для надёжного вложения накопленного капитала.

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом 3. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Учебные работы для студентов по дисциплине "ОЦЕНКА стоимости" любого имущества

Мы более 18 лет!!! Ведь "Оценка" - это далеко НЕ массовая специальность , поскольку она требует больших знаний, высокого интеллекта и существенного практического опыта работы оценщиком. И качественно написать дипломную работу по этой теме может только человек, обладающий обширными знаниями и большим опытом работы в этой довольно узкой специальности. Дилетантам это не под силу. И студентам, теряя время и деньги, приходится искать - кто бы доработал их вот такой "чудо-диплом" Не тратьте деньги и время на посредников, заказывайте работы у авторов. Мы сами выполняем данные виды работ и вам не нужно переплачивать за работу менеджеров, курьеров, стоимость аренды офиса и т. Обратившись к нам, Вы можете быть уверены, что каждая выполненная нами работа является уникальной , исключающей плагиат и дублирование. В этом Вы можете легко убедиться, сверив нашу работу с тем, что имеется в сети Интернет.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж сравнительный подход производится в следующем порядке:. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:. Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков объектов недвижимости целесообразно применять:. Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости. Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

Объектом оценки является квартира. Дом расположен в центре города, на улице, в жилом массиве 80х годов застройки. Рядом находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5ти минутах от дома. Во дворе дома имеются зеленые насаждения.

Отчет об оценке квартиры (пример)

Данный отчет представлен в качестве ознакомительного при оценке стоимости квартиры и отражает общее представление и не является официальным документом. Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью ,5 кв. Москва, ул. Новикова, д. Рыночная стоимость квартиры, общей площадью ,5 кв. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам. Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета.

Перед вами пример отчета об оценке квартиры, составленный с учетом Расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения.

В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом?

В связи с активным развитием рыночных отношений, оценка объектов недвижимости сегодня — это весьма востребованный вид услуг. На данный момент существует множество видов земельной собственности государственная, частная, коммерческая , каждая из которых, так или иначе, нуждается в проведении оценочных мероприятий. Непосредственно сама оценка объектов недвижимости требуется во многих случаях, связанных с процессом купли-продажи земли и расположенных на ней зданий и сооружений, при сдаче имущества в аренду, разрешении разнообразных имущественных споров, при вступлении в права наследования, постановке на баланс ранее не учтенных объектов. На сегодняшний день стал весьма популярен так называемый ипотечный вид кредитования. В случае получения подобных кредитов оценка объектов недвижимости не только желательна, а даже необходима, так как банки выдают заемщику деньги только после получения официального акта об оценке.

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости. Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская, д. Настоящий отчет составлен на основании независимой оценки квартиры, расположенной по адресу: г. Большая Васильковская Красноармейская , д.

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. sandparlato

    Жаль, что сейчас не могу высказаться - опаздываю на встречу. Освобожусь - обязательно выскажу своё мнение по этому вопросу.

  2. Стела

    Правильно все в этой статье. Хороший блог, занес в избранное.

  3. rebzieca

    Приятно понимать, что остались действительно стоящие блоги в этой мусорке рейтинга Яши. Ваш - один из таких. Спасибо!

  4. Ванда

    Ждём с нетерпением.

  5. fesrifipo

    Как раз то, что нужно, буду участвовать. Вместе мы сможем прийти к правильному ответу.

  6. Ия

    Это просто великолепная мысль

  7. coiriko

    В этом что-то есть. Большое спасибо за информацию. Очень рад.